RECLAMACIONES
BANCARIAS

El Tribunal Supremo, en su sentencia 705/2015 de 23 de diciembre, confirma la nulidad de una cláusula que impone al consumidor el pago de los gastos hipotecarios. Como en las cláusulas suelo, la cláusula de atribución al consumidor de los gastos de la hipoteca es considerada nula.

No obstante, en cuanto a la devolución de las cantidades en concepto de “gastos hipotecarios”, fue finalmente en las sentencias Nº 44, 46, 47, 48 y 49/2019 de 23 de enero, del mismo Tribunal, cuando se fijó la proporción exacta a devolver de los mismos, consistiendo en un 50% gastos de notaría, 50% gastos de gestoría y un 100% de gastos de registro de la propiedad.

Por todo ello, teniendo en cuenta la declaración de nulidad de la citada cláusula por la jurisprudencia imperante, además de otras, como cláusula de interés de demora o cláusula suelo, les animamos a contratar nuestros servicios para reclamar la expulsión de cláusulas hipotecarias abusivas y la devolución de las cantidades correspondientes, de sus préstamos hipotecarios vigentes o cancelados.

¿QUÉ CLÁUSULAS ABUSIVAS HIPOTECARIAS SE PUEDEN RECLAMAR?

• Cláusula de Gastos, por la que se atribuye el pago de la totalidad de los gastos hipotecarios de forma exclusiva al prestatario.
• Cláusula de Interés de Demora, que establece un tipo de interés nominal abusivo.
• Cláusula Suelo, por la que se fija un tipo de interés mínimo en nuestra hipoteca que tendremos que pagar si o si, independientemente de que el índice de nuestra hipoteca sea inferior.

GASTOS HIPOTECARIOS QUE SE PUEDEN RECLAMAR

¿A que nos referimos con gastos hipotecarios? Cuando pediste y firmaste una hipoteca, el banco a través de una cláusula impuso la obligación de hacerte pagar todos los gastos derivados de la formalización del préstamo hipotecario. Ustedes, los prestatarios, no deberían haber soportado el pago de todos los gastos de la hipoteca

No obstante, eso no quiere decir que todos los gastos hipotecarios pueden ser reclamados. Los gastos que a día de hoy se pueden reclamar, en función de lo dictaminado por el Tribunal Supremo, son los siguientes:

• Notaría: 50% de los gastos de formalización del préstamo hipotecario.
• Gestoría: 50% de los gastos originados por la tramitación, a través de gestoría.
• Registro de la propiedad: 100% de los gastos por la inscripción de formalización de la hipoteca.

HIPOTECAS AFECTADAS:

• Escritura de formalización del préstamo hipotecario
• Escritura de subrogación
• Escritura de novación (modificación o ampliación de hipoteca)

ADVERTENCIA: la escritura debe haber sido otorgada en Burgos, y el préstamo destinado, como fin principal, a vivienda.

DOCUMENTACIÓN REQUERIDA:

• Escritura de préstamo hipotecario, subrogación o novación, otorgada en Burgos.
• Facturas de gastos de constitución o subrogación de hipoteca: notaría, gestoría y registro de la propiedad.
• Reclamación previa a la entidad a la entidad bancaria, si la hubiese.

Además de lo requerido, para el caso en el que exista cláusula suelo, se necesitaría también un cuadro de amortización del préstamo hipotecario, y el acuerdo de novación por el que se reduce el tipo de interés de la cláusula suelo, si se hubiera realizado. El hecho de la existencia de una cláusula suelo en nuestro contrato de préstamo hipotecario, no significa que se haya aplicado realmente, por lo tanto, deberíamos comprobar primero si se ha procedido a dicha aplicación. 

PLAZO PARA RECLAMAR LA NULIDAD DE CLÁUSULAS ABUSIVAS Y LA CORRESPONDIENTE ACCIÓN RESTITUTORIA POR SU INDEBIDA APLICACIÓN.

• Nulidad de cláusulas abusivas. Cualquier prestatario, con la condición de consumidor, que haya firmado un préstamo hipotecario y que todavía no haya procedido a reclamar, podrá solicitar la nulidad de la cláusula en cualquier momento puesto que el plazo es imprescriptible.

• Pretensión restitutoria de cantidades adeudadas por aplicación de cláusula suelo. Al igual que sucede con la solicitud de declaración de nulidad, y solo en el caso de cantidades cobradas por aplicación de esta cláusula, el plazo para reclamar estas cantidades es también imprescriptible. Sin embargo, el hecho de que exista una cláusula suelo, no significa que se haya aplicado. Es por ello, que uno de los documentos que necesitaríamos en este caso, sería un cuadro de amortización del préstamo, para poder comprobarlo debidamente.

• Pretensión restitutoria de cantidades adeudadas por la aplicación de cláusula de gastos. En este caso, a diferencia de lo adeudado por la aplicación de la cláusula suelo, a raíz de la jurisprudencia imperante, se establece un plazo de prescripción de 15 años desde la constitución de la hipoteca para reclamar los gastos de notaría, gestoría y registro de la propiedad.

¿CÓMO PROCEDER EN ESTOS CASOS?

Primero realizamos un análisis, 100% gratuito y sin compromiso, sobre la documentación aportada, para comprobar la viabilidad de su asunto en particular, sabiendo que cláusulas abusivas y cantidades se pueden reclamar.

Si su reclamación es viable y quiere seguir adelante, tendría que contratar nuestros servicios a través de la firma de nuestra hoja de encargo profesional que le adjuntaremos en tal caso, rellenando el correspondiente formulario y aportando la documentación requerida.

Una vez contratados nuestros servicios, empezaríamos realizando una reclamación previa a la entidad bancaria con la que se contrató el préstamo hipotecario, o en su caso, a la nueva entidad que se haya fusionado o haya absorbido a aquella a la que se pidió dinero para la constitución hipotecaria. La intención es llegar a un acuerdo con la entidad, sin la necesidad de interponer demanda judicial.

Una vez efectuada la reclamación, el banco puede acceder a la misma, en cuyo caso se llegaría a un acuerdo extrajudicial, siendo el plazo que tiene el banco para acceder a nuestra petición: 

• Un mes para la reclamación de gastos hipotecarios.
• Tres meses para la reclamación de la cláusula suelo.

 No obstante, si se obtiene una contestación denegatoria a la reclamación, o bien, ha transcurrido el tiempo que tenía el banco para contestar, se podrá interponer la correspondiente demanda judicial, en la que se reclamará la nulidad de las cláusulas abusivas insertas en la escritura de préstamo hipotecario, y las cantidades cobradas indebidamente más los intereses devengados. 

 Una vez presentada demanda judicial, y hasta la finalización del procedimiento con sentencia, informaremos en todo momento al cliente de cada notificación procesal recibida (admisión a trámite de la demanda, escrito de contestación de la entidad bancaria… etc).

HONORARIOS PROFESIONALES

• En el acto de contratación de nuestros servicios, como pago parcial a cuenta de la reclamación extrajudicial y judicial la cantidad de 0 Euros.

• Si llegamos a un acuerdo extrajudicial, sin interponer la correspondiente demanda, los honorarios vendrán constituidos por el 20% de la cantidad total recuperada (principal más intereses), más IVA en vía extrajudicial tras su cobro.

• En los casos de reclamación judicial en los que se obtenga una Sentencia con condena en Costas, los contratantes pactan que dicho importe sea entregado al abogado como parte del pago de su minuta de honorarios.

• La intención del despacho es la de obtener un pronunciamiento en costas que deberá pagar la parte contraria, para poder ser retribuidos nuestros servicios. En tal caso, el cliente percibirá la integridad de los importes recuperados (principal más intereses). No obstante, en el caso hipotético de que no existiera un pronunciamiento en costas contra la parte contraria el cliente se compromete a abonar el 20% de la cantidad total recuperada (principal más intereses), más IVA en vía judicial. En este último caso, el cliente abonará dicha cantidad tras la finalización del procedimiento en Sentencia firme, y, siempre, una vez haya cobrado la cantidad correspondiente. Este criterio únicamente se aplicará en lo que respecta a procedimientos donde se solicite nulidad y restitución de cláusula de gastos e interés de demora.

• Únicamente se pacta un bonus adicional de éxito del 20% de la cantidad total recuperada para el cliente (principal más intereses), más IVA en vía judicial, con independencia de la imposición de costas, para aquel caso en el que se reclame cláusula suelo. Su análisis requiere un profundo estudio, con normativa especialmente compleja, con la posible existencia de acuerdos que impliquen una reducción del interés fijado, o bien, contengan estipulaciones de renuncia que impiden al prestatario realizar reclamación alguna a cantidades posteriores.